Giá nhà Hà Nội vẫn tăng 8% trong quý III: Cơ hội hay bong bóng?

Thị trường nhà ở tại thủ đô Hà Nội đang cho thấy một diễn biến khá đáng chú ý trong quý III/2025

Mặc dù lượng giao dịch không còn nóng như thời “đỉnh” đầu năm, giá nhà vẫn tiếp tục tăng. Theo báo cáo của một số đơn vị nghiên cứu, mức tăng giá sơ cấp ở nhiều phân khúc đạt từ 4 % đến 8 %, thậm chí có nơi lên tới khoảng 7–8 % so với quý II. 

1. Sức mua – giao dịch và nguồn cung

Dữ liệu từ Savills Việt Nam cho thấy trong quý III, phải tới hơn 7.300 căn hộ được giao dịch tại Hà Nội, trong khi nguồn cung mới vẫn bị hạn chế ở nhiều dự án nói chung (theo Báo Đại biểu Nhân dân). Bên cạnh đó, báo cáo của một đơn vị nghiên cứu khác cho biết, mức độ biến động giá căn hộ chung cư để bán trong quý đạt trung bình khoảng 101,94% so với quý trước, tức tăng gần 2% chỉ trong quý. Điểm đáng chú ý là nguồn cung mới chủ yếu hướng tới phân khúc trung-cao cấp, trong khi phân khúc giá thấp hay nhà liền thổ giá vừa phải lại vẫn gặp khó về quỹ đất và tính pháp lý.

Khu đô thị ven đô Hà Nội – điểm lên giá nhà đang được chú ý

2. Vì sao giá vẫn tăng?

Có hai lý do chính được nhiều chuyên gia nhắc tới khi giải thích vì sao giá nhà tại Hà Nội tăng, dù lượng giao dịch có phần trầm hơn giai đoạn sốt đầu năm.

Thứ nhất, nguồn cung hạn chế. Nhiều dự án mở bán mới bị chậm tiến độ hoặc chưa được phê duyệt, đặc biệt ở khu vực trung tâm và liền kề trung tâm. Ví dụ, báo cáo cho biết số căn mở bán mới nhà gắn liền với đất tại Hà Nội trong quý III chỉ đạt hơn 620 căn – giảm gần 40% so với quý trước. Điều này tạo ra trạng thái “khát cung” và đẩy mặt bằng giá lên.

Đất nền vùng ven Long Biên – Gia Lâm chuyển dịch nguồn cầu

Thứ hai, khu vực ngoại thành và vùng ven bùng nổ. Khu vực như Long Biên, Gia Lâm, Đông Anh đang ghi nhận sức hút lớn từ người mua thực và nhà đầu tư – nhờ hệ thống hạ tầng được cải thiện (đường vành đai, metro, cầu vượt sông Hồng) và giá còn “mềm” hơn so với nội đô. Ví dụ, theo khảo sát, tại khu Đông Hà Nội, giá căn hộ ở Long Biên và Gia Lâm dao động khoảng 55–90 triệu đồng/m² – thấp hơn nhiều so với các quận trung tâm. Chính sự dịch chuyển này góp phần đẩy giá vùng ven lên, kéo theo mặt bằng chung của thị trường tăng theo.

Mức tăng giá và phân hoá thị trường dẫn đến cơ hội hay cảnh báo?

Mặc dù có tăng, nhưng lưu ý là tốc độ tăng đã chậm lại so với những năm trước. Báo cáo của "Bất Động Sản.com.vn" ghi nhận mức tăng giá chỉ khoảng 3–5% ở một số khu vực trong Hà Nội so với đầu năm, dù mức độ tìm kiếm tăng khoảng 8% so với quý trước. Bên cạnh đó, sự phân hoá đang hiện rõ: phân khúc cao cấp, liền thổ ở vị trí đắc địa vẫn tăng giá – nhưng phân khúc bình dân hoặc ngoại thành vẫn có dư địa lớn hơn. Ví dụ: biệt thự liền kề ở Hà Nội được báo cáo tăng giá 5–8% trong quý này.

Với người mua nhà để ở, đây có thể là cơ hội để sở hữu bất động sản tại Hà Nội trước khi giá tiếp tục lên, trong bối cảnh lãi suất vẫn ở mức hỗ trợ và hạ tầng tiếp tục phát triển. Khu vực ven đô đang mở ra lựa chọn dễ tiếp cận hơn so với nội thành, đồng thời nhiều dự án có thanh toán linh hoạt. Tuy nhiên, từ góc nhìn đầu tư và thị trường nói chung, cần cảnh giác một số yếu tố sau: nguồn cung vẫn hạn chế – một mặt khiến giá tăng, nhưng mặt khác có nguy cơ tạo “điểm căng” khi nhu cầu đầu tư thấp lại; giá tăng chậm lại đồng nghĩa với rủi ro triển vọng tăng mạnh như thời sốt; phân khúc giá thấp đang bị thu hẹp – điều này có thể ảnh hưởng tới thanh khoản nếu người mua thực không đủ lực.

Chung cư nội thành Hà Nội – giá sơ cấp tăng trong quý III/2025

Ngoài ra, việc giá tại nhiều khu vực đã ở mức “cao” so với thu nhập bình quân của người dân – ví dụ, các dự án trung tâm Hà Nội có giá sơ cấp đạt 70-80 triệu đồng/m² và có nơi lên tới 150-300 triệu đồng/m² cho chung cư cao cấp.Khi mức giá đã “cao”, khả năng tăng mạnh trong tương lai có thể bị giới hạn, hoặc phụ thuộc rất nhiều vào hạ tầng, tiện ích và thương hiệu chủ đầu tư.

3. Kết luận

Tóm lại, giá nhà tại Hà Nội trong quý III/2025 đã tiếp tục tăng, dù không phải ở mức “bật tăng mạnh” như thời sốt đầu năm – điều này đồng nghĩa với việc thị trường đang chuyển sang giai đoạn ổn định hơn. Lý do chính là nguồn cung hạn chế và sự bùng nổ ở các khu vực ven đô. Với người mua ở thực và đầu tư dài hạn, đây có thể là cơ hội để lựa chọn dự án phù hợp trước khi giá tăng tiếp, đặc biệt ở vùng ven. Nhưng với người đầu tư ngắn hạn hoặc theo kiểu “lướt sóng”, cần chậm lại và xem xét kỹ thanh khoản, mức độ tăng giá và sức mua thực.

Vậy bạn nghĩ sao? Đây là cơ hội để vào thị trường, hay đang tiềm ẩn một bong bóng cần được thận trọng? HaNoiBiz rất muốn nghe góc nhìn của bạn — hãy để lại phản hồi hoặc liên hệ nếu bạn cần phân tích cụ thể khu vực/quận nào nhé.