“Cơn khát” mặt bằng bán lẻ Hà Nội: Tại sao các thương hiệu lớn chấp nhận bỏ phố về vùng ven?

Dạo một vòng qua những con phố sầm uất bậc nhất Hà Nội như Hàng Bông, Phố Huế hay Bà Triệu, không khó để bắt gặp những tấm biển "Cho thuê cửa hàng" nằm phủ bụi. Trái ngược với cảnh đìu hiu đó, tại các đại đô thị phía Đông hay phía Tây thành phố, các trung tâm thương mại (TTTM) lại đang chứng kiến cảnh dòng người xếp hàng dài chờ vào Uniqlo, Haidilao hay Muji. Phải chăng sức mua của người Hà Nội đang giảm sút, hay dòng tiền bán lẻ đang thực hiện một cuộc đại di cư chưa từng có?

Một thập kỷ trước, công thức thành công của mọi thương hiệu bán lẻ tại Hà Nội rất đơn giản: "Vị trí, Vị trí và Vị trí". Và vị trí đó mặc định phải là quận Hoàn Kiếm hoặc Ba Đình. Nhưng năm 2025, bản đồ bán lẻ thủ đô đang được vẽ lại. Sự trỗi dậy của các "thành phố trong lòng thành phố" (Mega-urban) đã tạo ra một lực hấp dẫn mới, kéo các ông lớn rời bỏ "đất vàng" chật hẹp để tìm về những không gian khoáng đạt hơn ở vùng ven.

Sự đổi ngôi của những "tấc đất tấc vàng"

Nếu như trước đây, giá thuê mặt bằng tại khu vực phố cổ Hà Nội luôn nằm trong top đắt đỏ bậc nhất khu vực (dao động từ 100 - 150 USD/m2/tháng), thì nay, áp lực chi phí này đang trở thành gánh nặng mà ngay cả những chuỗi F&B hay thời trang lớn cũng phải lắc đầu.

Thực trạng "bỏ phố" không diễn ra ồ ạt như một trào lưu nhất thời, mà là một sự tính toán chiến lược về P&L (Profit and Loss). Các thương hiệu nhận ra rằng, doanh thu từ một cửa hàng mặt phố trung tâm dù cao, nhưng biên lợi nhuận ròng lại quá mỏng do chi phí mặt bằng chiếm tới 30-40%.

Trong khi đó, khu vực "vùng ven" – thuật ngữ trước đây dùng để chỉ những nơi xa xôi, thiếu tiện ích nay đã lột xác. Với sự xuất hiện của Aeon Mall Hà Đông, Vincom Mega Mall Smart City, Ocean Park hay mới nhất là Lotte Mall West Lake, khái niệm "trung tâm" đã được định nghĩa lại. Trung tâm không còn là nơi có Bờ Hồ, mà là nơi có Traffic (lưu lượng khách hàng) và Spending Power (khả năng chi tiêu).

Giải mã lý do các "Gã khổng lồ" chọn vùng ven làm cứ điểm

Tại sao Starbucks, Uniqlo, H&M, hay các chuỗi nhà hàng Golden Gate chấp nhận rời xa trung tâm để đặt những Flagship Store (cửa hàng trọng điểm) tại Tây Hồ Tây, Gia Lâm hay Nam Từ Liêm? Câu trả lời nằm ở 3 yếu tố cốt lõi:

1. Cuộc khủng hoảng về "Trải nghiệm khách hàng" (CX) tại phố cổ

Hà Nội đang đối mặt với bài toán nan giải về hạ tầng tĩnh. Hãy thử đặt địa vị là một khách hàng đi ô tô muốn mua sắm tại phố Hàng Ngang, Hàng Đào hay thậm chí là Phố Huế.

• Không có chỗ đỗ xe: Đây là "tử huyệt" của bán lẻ mặt phố. Khách hàng trung lưu ngày nay di chuyển bằng ô tô cá nhân, và họ không sẵn sàng gửi xe cách đó 500m rồi đi bộ dưới cái nắng 40 độ hay mưa phùn gió bấc của Hà Nội chỉ để mua một chiếc áo.
• Diện tích sàn manh mún: Các thương hiệu quốc tế như Uniqlo hay Muji cần diện tích sàn tối thiểu 1.000 - 2.000m2 trên một mặt sàn để trưng bày đủ SKU. Nhà mặt phố Hà Nội với đặc thù "nhà ống", mặt tiền hẹp, chia tầng nhỏ lẻ hoàn toàn không đáp ứng được tiêu chuẩn vận hành chuẩn quốc tế.

Ngược lại, các TTTM ở vùng ven cung cấp một giải pháp "All-in-one": Bãi đỗ xe thông minh hàng nghìn chỗ, không gian điều hòa mát lạnh, và quan trọng nhất là trải nghiệm mua sắm liền mạch.

2. Sự dịch chuyển của tầng lớp trung lưu (Demographic Shift)

Có một sự thật là: Người giàu Hà Nội đang di chuyển ra xa trung tâm. Các khu đô thị mới như Ciputra, Starlake (Tây Hồ Tây), Vinhomes Riverside (Long Biên), Vinhomes Ocean Park hay Smart City đang quy tụ cộng đồng cư dân trẻ, tri thức và có thu nhập cao. Đây chính là nhóm khách hàng mục tiêu của hầu hết các thương hiệu bán lẻ hiện đại.

Họ là những gia đình Gen Y, Gen Z, ưu tiên lối sống tiện nghi, an ninh và không gian xanh. Khi khách hàng ở đâu, thương hiệu phải ở đó. Việc các nhãn hàng mở cửa hàng tại các đại đô thị này không phải là "về quê", mà là tiếp cận trực tiếp vào "túi tiền" của nhóm khách hàng tiềm năng nhất ngay tại nơi họ sinh sống.

3. Xu hướng "Shopping Destination" (Điểm đến mua sắm)

Hành vi tiêu dùng của người Hà Nội đã thay đổi. Đi mua sắm (Shopping) giờ đây không chỉ là hành động mua hàng, mà là một hoạt động giải trí cuối tuần (Shoppertainment).

• Gia đình trẻ cần nơi có chỗ chơi cho con (Kid zone), có rạp chiếu phim, có siêu thị và nhà hàng.
• Mô hình nhà phố đơn lẻ không thể đáp ứng nhu cầu này.
• Các tổ hợp thương mại vùng ven như Lotte West Lake hay Vincom Mega Mall tạo ra một hệ sinh thái trọn vẹn, giữ chân khách hàng từ 4-6 tiếng đồng hồ/lần ghé thăm – điều mà một cửa hàng mặt phố không thể làm được.

Bức tranh thực tế: Những "Kẻ thắng cuộc" trong làn sóng dịch chuyển

Để thấy rõ sự thay đổi này, hãy nhìn vào chiến lược của những cái tên dẫn đầu thị trường bán lẻ tại Hà Nội trong 2 năm qua:

• Uniqlo & Muji: Thay vì cố gắng chen chân vào khu vực quanh Hồ Gươm, họ liên tiếp mở các cửa hàng quy mô lớn tại các TTTM mới ở quận Cầu Giấy, Tây Hồ, Long Biên. Doanh thu tại các điểm bán này thường ổn định hơn nhờ lượng khách cư dân (resident traffic) đều đặn mỗi ngày, không phụ thuộc vào khách du lịch hay thời tiết như cửa hàng mặt phố.
• Aeon Mall: "Ông trùm" bán lẻ Nhật Bản đã chứng minh chiến lược "ngoại ô bao vây thành phố" hiệu quả như thế nào. Aeon Long Biên và Hà Đông luôn trong tình trạng quá tải vào cuối tuần, hút hết sức mua của khu vực phía Đông và Tây Nam Hà Nội.
• Các chuỗi F&B (Katinat, Phê La, Haidilao): Đang ráo riết săn lùng các mặt bằng tại các Shophouse chân đế chung cư cao cấp. Một cửa hàng Katinat tại ngã tư một khu đô thị mới có thể đạt doanh thu cao gấp đôi một cửa hàng tại phố cổ nhờ không gian vỉa hè rộng rãi và lượng khách Gen Z khổng lồ tại chỗ.

Thách thức và Cơ hội: Bài toán cho nhà đầu tư Hà Nội

Sự dịch chuyển này đặt ra những thách thức lớn nhưng cũng mở ra cơ hội cho những ai biết nắm bắt.

Đối với chủ nhà mặt phố trung tâm: Đã đến lúc phải chấp nhận thực tế rằng thời kỳ "ngồi mát ăn bát vàng" hét giá thuê cao ngất ngưởng đã qua. Để tồn tại, chủ nhà cần linh hoạt hơn trong việc chia nhỏ diện tích, giảm giá thuê hoặc chuyển đổi công năng sang phục vụ du lịch (khách sạn, homestay, quầy lưu niệm) – lĩnh vực mà phố cổ vẫn giữ vị thế độc tôn.

Đối với doanh nghiệp bán lẻ SME: Đừng vội vàng chạy theo các "ông lớn" vào các TTTM nếu tiềm lực tài chính chưa đủ mạnh. Chi phí vận hành trong TTTM (phí dịch vụ, % doanh thu) là rất lớn. Thay vào đó, hãy tìm kiếm các vị trí "vệ tinh" quanh các đại đô thị. Các khu Shophouse, liền kề tại Ocean Park hay Smart City đang hình thành nên những con phố thương mại sầm uất mới với chi phí mặt bằng "dễ thở" hơn, phù hợp cho các mô hình kinh doanh ngách, workshop, spa hay tiệm cafe boutique.

Đối với nhà đầu tư bất động sản thương mại: Mặt bằng bán lẻ vùng ven, đặc biệt là các khu vực có hạ tầng giao thông kết nối tốt (gần ga Metro, đường vành đai) sẽ là "gà đẻ trứng vàng" trong 3-5 năm tới.

Kết luận

"Cơn khát" mặt bằng vùng ven không phải là dấu chấm hết cho bán lẻ trung tâm, mà là sự tái cấu trúc cần thiết của thị trường Hà Nội. Nó phản ánh sự phát triển của một thủ đô đa cực, hiện đại và năng động hơn.

Hà Nội không còn chỉ có một trung tâm duy nhất xoay quanh Hồ Gươm. Ngày nay, mỗi đại đô thị, mỗi TTTM vùng ven đang trở thành một "trung tâm mới", kích thích tiêu dùng và nâng cao chất lượng sống cho người dân. Với các doanh nghiệp, bài học rút ra rất rõ ràng: Đừng chỉ bán hàng ở nơi bạn muốn, hãy bán ở nơi khách hàng của bạn đang sống.

Sự dịch chuyển này là cơ hội để các thương hiệu làm mới mình, rũ bỏ tư duy kinh doanh cũ kỹ và đón đầu làn sóng tiêu dùng của một thế hệ người Hà Nội mới – những người sẵn sàng đi xa hơn để nhận lại những trải nghiệm xứng đáng hơn.